Építési hitel

Az építési hitel egy olyan hitelkonstrukció, amely az új ingatlanok megépülését segíti elő. Ez a kedvező lakáshitel bárki számára alkalmas, aki rendelkezik telekkel és most szeretne építkezésbe kezdeni.

Az építési hitel jelzáloghitel, tehát igényléskor az épülő ingatlanra jelzálogjog fog kerülni.

A többi lakáshitelhez hasonlóan ennél a kölcsönnél is elvárják az önerő meglétét, ami legjobb esetben a hitelösszeg 10%-át teszi ki.

Építési hitel jellemzői

Az építési hitel a lakáshitelnek olyan formája, amely szakaszos folyósítással működik. A bank óvatosabban dolgozik egy lakásépítési hitel esetében, viszont neki is az a végső érdeke, hogy az ingatlan megépüljön.

Ha építeni szeretnél, akkor telekkel is kell rendelkezned, tehát az önerő mértékébe ezt is bele kell számolni. A telek megvásárlását nem tudod az építési hitelből finanszírozni.

Új ház építés


Ha rendelkezel egy telekkel, amire a nulláról szeretnél házat építeni, akkor az építési hitel megfelelő választás lesz számodra.




Meglévő ház kibővítése


Sokan azért igényelnek építési hitelt, hogy a már meglévő lakásukat egy új térrel vagy emelettel bővítsék ki.

Építési hitel előnyei

• Olcsóbb, mint egy szabad felhasználású hitel

• Magas hitelösszeg igényelhető

• Hosszú futamidővel alacsony törlesztőrészletet választhatsz

Építési hitel hátrányai

• A pénzt csak építési céllal használhatod fel

• Jelzálogjog megkötése szükséges

• A hitelösszeget részletekben kapod meg

Építési hitel feltételei

• A hiteligénylőnek nem lehet negatív KHR státusza

• Kötelező adóstársként bevonni a hiteligénylő házastársát/élettársát

• A fedezetként bevont ingatlanok tulajdonosai zálogkötelezettként fognak részt venni a szerződésben

• Támogatott hitel esetén a költségeknek legalább 70%-át számlákkal is szükséges igazolni

Szükséges dokumentumok

A lakáscélú hitelek a személyi hiteleknél több dokumentum meglétét elvárják.

Ezek a plusz dokumentumok egyrészt a jelzálogjog bejegyzésében, másrészt a hitelösszeg meghatározásában fognak segíteni.

Az alapvető dokumentumok közé a következők tartoznak:

• személyi igazolvány

• lakcímkártya

• jövedelemigazolás

• legalább 6 hónapra szóló bankszámlakivonat

A lakással kapcsolatos dokumentumok a következők:

• ház építés engedély

• költségvetés

• tulajdoni lap

• kivitelező által szerkesztett költségvetés

• műszaki tervdokumentáció

A dokumentumok listája bankonként eltérhet. A részletesebb tájékozódás céljából érdemes a bank oldalán is utánanézni az ezzel kapcsolatos elvárásoknak.

A hitel díjai

A hitel folyósítása szakaszonként történik. Ez azt jelenti, hogy a maradék összegre rendelkezésre tartási díjat számolnak fel.

Ezt a díjat évenként egyszer szükséges kifizetni, mértéke pedig a megmaradt tartozás 1-2%-a.

További költségnek számít az értékbecslő által végzett ellenőrzések díja is, amit minden egyes ellenőrzésnél elkérnek. Ennek a mértéke 10.000 - 25.000 Ft körül mozog.

Telekvásárlás hitel

Az építési hitel összege nem használható fel telekvásárlásra. Hogyha nem rendelkezel telekkel, akkor az építési hitel nem lesz megfelelő választás számodra.

• Amennyiben telket szeretnél vásárolni, piaci kamatozású lakáshitelt kell igényelned.

Hogyha lakáshitelt igényelsz, akkor sem fogod megkapni a telek teljes árát. Az ingatlanokra vonatkozó 90%-os határ a telkekre is vonatkozik.

A hitel fedezete

Az építési hitelnek az a különlegessége, hogy a fedezet a legtöbb esetben az épülő ingatlan lesz.

A hitel igénylésekor a legtöbb ügyfél csak egy telekkel és egy alaposan kidolgozott tervvel rendelkezik, ingatlannal viszont nem.

A házépítés hitel éppen ezért egy elég bonyolult hiteltípus, ugyanis a hitelösszeg meghatározása nem annyira egyértelmű feladat, mint más kölcsönök esetében.

Nem meglepő, hogy sok pénzintézet éppen ezért nem is folyósít ilyen lakáshitelt.

A hitel fedezetét két érték képezi:

• az épülő ingatlan

• a telek, melyre az ingatlan épülni fog

Mivel a két fedezet helyileg ugyanott helyezkedik el, a földhivatal a jelzálogjogot az adott helyrajzi számra fogja bejegyezni.

Hitelösszeg

Az építési hitel összege nem fedezi az építkezés teljes költségét, ugyanis ez legfeljebb a fedezetként bejegyzett ingatlan piaci értékének 90%-a lehet.

A bankok a hitelfelvevő jövedelmét is figyelembe veszik. Ajánlattételkor olyan hitelösszeget választanak, amelynek a törlesztőrészletét fizetni tudja az igénylő.

Igényléskor mindkét esettel számolni kell:

• ha kevés a jövedelmed, hiába ér sokat a fedezetként ajánlott ingatlan, a hitelösszeg alacsonyabb lesz

• ha a jövedelmed nagy, az ingatlan várható értéke pedig kicsi, akkor szintén az alacsonyabb hitelkeretet veszik figyelembe

Ne feledd, hogy forgalmi érték szinte mindig nagyobb lesz, mint a költségvetés, illetve a telekérték összege.

Állami támogatás

A építési hitel egy olyan kedvezményes hitel, amelyet állami támogatással is meg lehet találni. A hitel támogatás nélkül, piaci kamattal is igényelhető.

Az első esetben az állam fizeti a kamat bizonyos mértékét, így olcsóbb hitelre és alacsonyabb törlesztőrészletre lehet számítani.

A kamattámogatás általában egy meghatározott futamidőre szól. Amiután lejár a támogatás ideje, az új kamat a piaci kamatláb mértékéhez fog igazodni.

Ha a hitelt állami támogatással igényled, akkor szigorúbb feltételeknek kell megfelelned, mint a piaci kamatozású hitel esetében.

Építési hitel önerő

Az építési hitelnél a többi lakáscélú hitelhez hasonlóan elvárják az önerő meglétét. Ennél a kölcsönnél talán a megszokottnál nagyobb önerőre is szükség van, hiszen:

• az igényléskor rendelkezned kell a telekkel, amire építeni szeretnél

• a bank az ingatlan piaci értékének csak egy részét fizeti ki

Hogyan határozzák meg az önerő mértékét?

A bank a legjobb esetben a piaci érték 90%-át tudja hitelösszegként nyújtani. A 90% könnyen lecsökkenhet, ha:

• egyszerre több hitelt törlesztesz

• rövid ideje dolgozol

• az ingatlanra kicsi a piaci kereslet

• a lakóház vidéken helyezkedik el

Ha a fenti tulajdonságok érvényesek a te esetedben, akkor a 90%-os hitelösszeg helyett 50-70%-ra számíthatsz. Ez azt jelenti, hogy a maradék 30-50%-ot önerőből kell kifizetned.

Építési hitel pótfedezet

Ha építési hitelt igényelsz, akkor jó ötlet lehet pótfedezetet bevonni.

A hitelfelvételhez jelzálogjogot kell kötnöd az épülő ingatlanra, viszont egy pótfedezet, azaz egy második ingatlan bevonásával kedvezőbb feltételeket harcolhatsz ki magadnak.

A legtöbben ezt a megoldást választják akkor, ha nagyobb összegű építési hitelt szeretnének igényelni.

CSOK támogatás önerőként

Építési hitelt önerő nélkül nem lehet felvenni. Ha nem rendelkezel elegendő önerővel, a családi otthonteremtési kedvezmény segíthet a célod megvalósításában.

A CSOK vissza nem térítendő támogatást született és örökbefogadott gyerekek után lehet igényelni. Ennek összege lakáscélra költhető el, ami azt jelenti, hogy a pénzt hitelhez szükséges önerőként is fel tudod használni.

Futamidő

Az építkezési hitel futamideje legfeljebb 30 év.

A hitel csak 18 éves kortól igényelhető, illetve a hitefelvevő a futamidő lejártakor 70 évnél fiatalabb kell legyen. A futamidő meghatározása során ezt is szigorúan figyelik.

Ház építés menete - szakaszos folyósítás

Egy új ház építése rengeteg munkával jár, ezt pedig a bankok is tudják. Mivel a pénzintézet csökkenteni szeretne a saját kockázatán, ezért nem folyósít egy összegben.

A szakaszos folyósítás azt jelenti, hogy a hitelösszeget nem fogod egyszerre megkapni.

Törlesztőrészlet

Mivel a törlesztőrészlet a kamat szerint van meghatározva, a kamatot pedig az eddig meg nem kapott összegre számolják, a hitel nem lesz fix törlesztésű.

A hitelfelvevőtől függ, hogy mennyi idő alatt sikerül elérni a következő folyósításhoz szükséges készenléti fokot.

A futamidő szintén közrejátszik a törlesztőrészlet változásában: ha rövid futamidőt választottál (5-10 év), az építkezés pedig elhúzódik, akkor a törlesztőrészlet nagyon megnőhet.

Tartalék építési hitel esetében

Az építési hitelek aranyszabálya, hogy mindig rendelkezz biztos tartalékkal. Legalább annyi pénzre lesz szükséged, amiből szükség esetén a következő készültségi fok elérését biztosítani tudod.

Sokszor azért marad félbe a hitel finanszírozása, mert az ügyfél magasabb készenléti fokra számít (például 60%), azonban az értékbecslő kevesebbet igazol le (például 55%-ot).

A bank ilyen esetben még nem fizetheti ki a következő részletet. Ha nem rendelkezel tartalékkal, a munkálatokat nem tudod tovább finanszírozni, így a hitel folyósítása és az építkezés is abbamarad.

Fontos, hogy mindig legyen elegendő félretett pénzed, akár előre nem tervezett esetekre is.

Építési hitel alternatívák

A következő hitelek segíthetnek akkor, ha nem felelsz meg az építési hitel feltételeinek.

Szabad felhasználású jelzáloghitel

A szabad felhasználású jelzáloghitel hitelösszege bármire felhasználható. Ha a hitelösszegből nem csak az építést szeretnéd finanszírozni, akkor egy olyan hitelt kell választanod, amely szabad felhasználással rendelkezik.

Ez a hiteltermék a lakáscélú hitelekhez hasonlóan magas hitelösszeggel és akár 30 éves futamidővel igényelhető.

Babaváró hitel

A babaváró hitel olyan kedvezményes hitel, melyet családot alapítő szülők tudnak igényelni.

Ezt a kölcsönt akkor érdemes felvenni, ha a pároddal gyerekvállaláson gondolkodtok. Három gyerek után az állam a teljes hiteltartozást elengedi.

A legfeljebb 10 millió forintos hitelösszeg bármire felhasználható, ezért a lakásépítésben is nagy segítséget jelenthet.

Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel

A minősített fogyasztóbarát lakáshitelek olyan konstrukciók, amelyek megfelelnek a Magyar Nemzeti Bank előre meghatározott feltételeinek.

Több banknál is találsz minősített hiteleket, ezek a hitelek pedig a legtöbbször olcsóbbak a piaci kamatozású kölcsönöknél.

Amennyiben megfelelsz a szigorúbb feltételeknek, építési célra is igényelhetsz minősített lakáshitelt.

Alternatívák összehasonlítása

A következő táblázatban összefoglaltuk az építési hitel és a három bemutatott alternatíva jellemzőit: